積水ハウスリート(3309)の説明会に参加しました。
同社の資産規模は5,275億円で63銘柄あるＪリートの中で10位、保有資産は住居46.8%、オフィス46.5%、ホテル6.6%です。平均築年数は9.8年で、Ｊリート中7位(物流リートを除けば2位)と築浅物件を多く保有しています。ＬＴＶ(借入比率)は44.7%で、仮に46％まで引き上げると126億円の取得余力が生まれます。
予想分配金は19/10期1,587円、20/4期1,616円で、8月26日の投資口価格89,300円に対し利回りは3.6%となります。ただ20/4期は、6月に取得した物件の固定資産税・都市計画税の費用化が一部しか発生していないため、1,616円とういう分配金はやや実力以上の水準と言えます。会社は、巡航で1,600円を目指すとしています。
1,600円の分配金を達成するための方策は以下の通りです。①積水ハウスと賃料固定型契約となっているオフィスの契約形態を、テナント賃料の変動に合わせた契約(パススルー型契約)に変更し、昨今の賃料上昇のメリットを取る。②ザ・リッツカールトン京都で歩合賃料を採用し、収益のアップサイドを享受する、③住宅の家賃交渉をしっかり行う。スポンサーのサポートもあり、これらを着実に実施すれば1,600円の分配金は問題なく達成できると思います。
利回り3.6%は、スポンサー、資産規模、ＬＴＶ，などからほぼ妥当な感じがします。
